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Il preliminare del preliminare
Il settore immobiliare rappresenta l’ambito di maggior applicazione del contratto preliminare, in alcuni casi però –a fianco di questo modello comune- si vede operare il c.d. “Preliminare del preliminare”. Il contratto preliminare è un accordo con cui le parti si obbligano a concludere, in un secondo momento, un contratto definitivo già delineato nei suoi elementi essenziali. Il preliminare de preliminare, invece, introdotto nella prassi a seguito di prassi proprie dei mediatori immobiliari, antepone alla stipula del preliminare una fase negoziale curata dall’intermediario a cui il venditore decide di conferire mandato. Le proposte di acquisto vengono, in questo caso, indirizzate all’agenzia immobiliare, tali proposte contengono una clausola in base alla quale, in caso di accettazione della proposta, le parti (aspirante acquirente proponente e aspirante venditore accettante) saranno obbligati a stipulare un contratto preliminare di vendita (dal che la definizione di preliminare del preliminare).
I rilievi critici sollevati dalla giurisprudenza e dalla dottrina dominanti, in ordine alle “proposte d’acquisto”[1] e alle relative accettazioni per il tramite delle agenzie immobiliari, hanno trovato riscontro, in un primo momento, nell’indirizzo adottato dalla Suprema Corte con le sentenze n.8038/2009 e 19557/2009, con le quali ha dichiarato la nullità del preliminare del preliminare in quanto “inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico”[2].
In data 12.03.2014, però, la seconda sezione della Cassazione civile, con ordinanza interlocutoria n.5779, ha rimesso alle Sezioni Unite la questione circa tale nullità e il suo rapporto con il dettato di cui all’art.1419,co.1,c.c. Le stesse Sezioni Unite, con sentenza n.4628/2015, hanno sancito la legittimità del preliminare del preliminare, “qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”[3]. La Suprema Corte ha aderito all’indirizzo già fatto proprio dal Tribunale di Napoli anni addietro, attribuendo maggior rilievo dell’autonomia contrattuale delle parti.
In attesa di altre pronunce giurisprudenziali a suffragio di tale interpretazione, permangono, tuttavia, alcune criticità in ordine alla ulteriore circostanza
per cui all’aspirante acquirente non viene comunicato il nome del venditore. Le proposte vengono indirizzate, infatti, all’agenzia immobiliare, la quale, in virtù dell’incarico ricevuto, provvede a completarle e a sottoporle alla parte venditrice. Tali considerazioni, come già evidenziato in dottrina[4], potrebbero essere superate considerando la proposta indirizzata a persona determinata per relationem, pur non identificata nominativamente.
